新形势下城市更新项目的经营模式

 随着城市化进程的不断加快，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要手段，不仅关乎城市的面貌和功能提升，更与民生福祉紧密相连。近年来，国家层面高度重视城市更新工作，明确提出要建立可持续的城市更新模式和政策法规体系。在这一背景下，建筑企业作为城市更新的重要参与者，面临着前所未有的机遇与挑战。如何在新形势下，创新经营模式，优化经营思路，以更好地适应城市更新的需求，成为建筑企业亟须解决的问题。

文章旨在探讨建筑企业在城市更新项目中的经营模式与经营思路，以期为建筑企业参与城市更新提供有益的参考和借鉴。

现阶段城市更新政策解读和相关形势  

▌1. 政策解读

党的二十大报告指出“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》也明确指出“建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。指导城市建立由政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与的工作机制，统筹抓好城市体检工作”。依托体检结果，科学规划更新蓝图，明确任务路径，推动多维度更新，确保项目有序。深化精细设计，提升治理效能。在模式上，倡导政、市、民协同，利用存量资源，拓宽融资，鼓励多方参与。同时，明确更新底线，坚持“留改拆”并重，保护历史文脉与自然生态，确保安全可控，防范大拆大建，守护城市记忆与生态，让城市更新成为推动可持续发展的动力。

▌2. 相关形势

近年来，我国城市基础设施不断完善，道路、轨道交通网迅速扩展，供水燃气等设施普及，城乡管道网络密布，提升了城市运行效率。城乡人居环境大幅改善，老旧小区改造惠及众多居民，住房、水体治理及绿化成效显著，居民生活质量提升。智慧城市建设加速，互联网、大数据深度融合城市治理，促进高效智能化发展，公共数据平台为政务服务创新提供支撑。在国内一线城市基础设施建设进入饱和期以后，旧城改造将成为未来城市基础建设的一个重要的方向，也是建筑企业经营生产的新增长点。

建筑业企业参与城市更新项目的途径

▌1. 旧城改造项目前期介入

（1）市场调研与需求分析

在旧城改造项目的初始阶段，市场调研与需求分析（城市体检）扮演着举足轻重的角色。这一过程不仅要求建筑业企业深入了解改造区域的人口结构特征、经济发展水平及居民的实际需求，还需要对未来的发展趋势进行前瞻性预判。为此，企业应充分利用大数据分析工具，深入挖掘数据背后的价值，以精准识别改造区域的功能定位、产业导向和空间布局需求。这些信息将为后续的规划与设计工作提供坚实的科学依据，确保改造项目能够真正符合城市发展的长远利益，也确保项目的推进落地。

（2）风险评估与策略制定

建筑业企业还需对项目的潜在风险进行全面评估，在前期介入阶段，建筑业企业需要对项目可能面临的潜在风险进行全面而细致的评估。这些风险可能来自政策变动、拆迁安置的复杂性、资金筹措的压力等多个方面。基于这些风险评估结果，企业需要制定出一套切实可行的应对策略和预案，以确保项目在推进过程中能够应对各种挑战，保持稳健的发展态势。

（3）初步规划与方案设计

在充分掌握了市场调研与风险评估的基础上，建筑业企业应积极参与到旧城改造项目的初步规划与方案设计阶段。这一阶段需要建筑业企业与设计单位紧密合作，共同提出既符合城市发展需求，又能兼顾居民利益的改造实施方案。在方案设计过程中，应特别注重保留城市的历史文脉和特色风貌，力求实现文化传承与现代生活的和谐共生。

▌2. 引导政府和建设单位协作

（1）政策解读与沟通

在引导政府和建设单位参与城市更新项目的过程中，建筑业企业扮演着至关重要的角色。首先，政策解读与沟通是确保项目顺利进行的基础。建筑业企业应时刻保持对国家及地方城市更新政策的敏感度，深入研究和理解政策的核心精神。在此基础上，企业应积极向政府和建设单位提供详尽的政策解读和咨询服务，确保项目的规划与政策导向紧密相连。通过有效的沟通，企业可以协助政府和建设单位争取到更多的政策支持和优惠措施，为项目的成功实施奠定坚实基础。

（2）技术咨询与方案优化

技术咨询与方案优化是提升项目质量的关键。作为专业机构，建筑业企业应充分发挥自身技术优势，为政府和建设单位提供全方位的技术咨询。针对项目中的技术难题和关键节点，企业应提出科学合理的解决方案，确保项目实施的可行性和经济性。通过不断优化设计方案，帮助政府和建设单位实现项目价值的最大化。

（3）利益协调与共识构建

利益协调与共识构建是确保项目成功的重要保障。城市更新项目往往涉及多方利益主体，包括政府、建设单位、居民等。建筑业企业应积极发挥桥梁纽带作用，协助政府和建设单位协调各方利益。通过建立公开透明的沟通机制和利益共享机制，企业可以确保项目在推进过程中兼顾各方利益，实现多方共赢。这种共识构建的过程不仅有助于项目的顺利实施，还能够为城市的和谐发展奠定坚实基础。

▌3. 推进项目落地

（1）细化实施方案

在项目进入实施阶段后，建筑业企业需进一步细化实施方案，明确时间节点、责任分工、资源配置等关键要素。通过科学合理的项目管理手段，确保项目按计划有序推进。

（2）强化施工管理

施工管理是项目落地的关键环节。建筑业企业应严格按照施工规范和技术标准进行施工，加强质量监督和安全管理，确保工程质量和施工安全。同时，注重文明施工和环境保护，减少对周边居民和环境的影响。

（3）加强后期运维与反馈

项目完成后，建筑业企业还应关注项目的后期运维和居民反馈。通过建立健全的运维机制，确保改造后的设施正常运行和持续发挥作用。同时，积极收集居民反馈意见，不断优化完善项目成果，提升居民满意度和幸福感。

案例分析

▌1. 项目背景

2024年5月1日起施行的《广州市城中村改造条例》，开始在广州市范围内由市属国企作为改造主体，启动“一级土地开发”的城中村旧改模式，南沙区某村作为先行启动示范村，列入本年度广州市城中村改造的范围。项目涉及总用地面积约2.38公顷，总建设量43.16公顷，包括住宅、产业和公建配套。其中，住宅建设量36.80公顷，产业建设量5.98公顷，总投资约19.8亿元，规划有经营性用地、安置用地，以及绿地广场、公共服务及市政交通设施等公益性用地。

项目建设有利于加快城镇化建设步伐，通过科学规划，选址复建居民安置区，提升了土地利用价值，增强地区开放性和投资吸引力。同时，有助于改善人居环境，解决民生问题，促进周边经济发展，实现城市发展与人民群众改善居住条件的双赢。项目建设是承接南沙湾外溢功能的需要，项目亟须通过更新改造释放土地资源，推进功能布局优化、基础配套完善及加强用地管理。从片区乃至南沙区域发展需求出发，基于现状发展条件和环境资源条件，打造集居住配套、产业服务、商业休闲、生态体验等多样化场景，建立富有活力、持续发展的公园乐活社区。

▌2. 项目经营思路

（1）旧改主体合作与认可策略

南沙区城中村改造是广州市第一个由市属国企作为旧改主体的“一级土地开发”项目，资金保障较为充分，是较为优质的城市更新项目。在改造过程中，如何充分获得地方政府和建设单位的认可是确保项目落地的关键。一方面要提前配合地方政府对城市更新项目开展“体检”，深入了解城市更新的需求及规划。另一方面，要积极配合地方政府和建设单位组织的城中村项目的基础数据调查，调查村民改造意愿，同时全方位了解地方政府和建设单位工作的难点和痛点，积极发挥企业优势，主动解决难题。此外，要密切关注地方政府的政策动态和规划调整情况，使项目能适时适应政策变化；积极与地方政府就项目的实施方案和合作方式等进行协商，在达成共识的基础上展开合作。

（2）单位内部决策与项目利润保障

城市更新工程能否取得成功，单位内部决策和项目利润保障是关键。在单位内部，以充分的市场调研和经济效益分析为基础，建立确保项目决策的科学决策机制。城中村项目组要对投资成本、预期收益、风险等进行详细评估，制订合理的项目方案，并经过多轮讨论审核，确保项目方案科学准确。同时，单位要加强成本控制和经费管理，每一笔开支都经过严格审批和核算，确保项目利润。建立项目督查机制，定期对工程进展情况、财务状况等进行复查，发现问题，及时采取措施解决。

（3）项目执行与持续优化

项目执行与持续优化是城市更新项目经营模式中的重要环节。在城中村项目执行阶段，应严格按照项目计划和预算进行，确保项目进度和质量。同时，要建立有效的沟通机制，确保项目团队、地方政府、合作伙伴等各方之间的信息共享和协作，及时解决项目中出现的问题。在项目实施过程中，应持续优化经营策略。密切关注市场动态和政策变化，灵活调整项目计划和经营策略，以适应外部环境的变化。同时，要加强项目管理和团队建设，提高项目执行效率和质量，确保城中村项目能够按期完成并达到预期目标。城中村项目完成后，还应进行总结和评估，提炼经验教训，为未来类似项目的决策和实施提供参考。通过持续优化和改进，不断提升城市更新项目的经营水平和盈利能力。

结束语

城市更新为建筑企业开辟了广阔的新天地，特别是在旧改、市政建设、历史文化保护、绿色生态及智慧城市等多个维度起到了积极的成效。建筑企业应精准定位，结合区域特色与政策导向，灵活布局，以专业设计与施工能力为核心竞争力，深度参与城市功能重塑与风貌提升。

未来，随着城市更新政策的持续深化与市场需求的日益增长，建筑企业将迎来前所未有的发展机遇，最终实现转型升级与可持续发展。

来源：本文来自《住宅与房地产》杂志，作者张鲁。文章仅代表作者观点，不代表本刊立场。